O que precisa saber para escolher o melhor crédito habitação

• Aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
• Aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
• Pagamento do sinal no âmbito da futura aquisição de imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

O crédito habitação caracteriza-se essencialmente por:

• ter um prazo longo;
• normalmente ser dada uma garantia real (a hipoteca do próprio imóvel ou outro aceite pelo banco) como garantia de reembolso;
• ter taxas normalmente mais baixas que outros tipos de crédito.

Estão ainda sujeitos ás regras do crédito habitação, desde que celebrados com consumidores, os seguintes contratos de crédito:

• Os contratos de crédito consolidado ou contratos de crédito sem finalidade definida, quando garantidos por hipoteca ou garantia equivalente sobre imóveis;
• A locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Os portadores de deficiência, com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, podem celebrar contratos de crédito à habitação sujeitos a regras especiais abrangidos pelo regime de crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência.

2. Como se processa o crédito habitação?

O pedido de crédito habitação é um processo, desenvolve-se por etapas e normalmente tem prazos de contratação que rondam entre os 2 a 3 meses. Siga as etapas:

• Entrega da documentação necessária;
• Informe a instituição dos valores negociados e valor de empréstimo que pretende;
• Análise ou pré-aprovação;
• Avaliação do imóvel a prestar como garantia;
• Tratamento de seguros associados (podem ser necessários exames médicos);
• Aprovação e emissão de FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia);
• Realização de escritura ou DPA (Documento particular autenticado);
• Parabéns! Bem vindo á sua nova casa.

3. Quais os documentos necessários?

Os documentos a solicitar podem variar dependendo conforme se trate caso-a-caso a finalidade do crédito habitação. Prepare-se com o seguinte conjunto de documentos para iniciar o processo.

Documentos de identificação, rendimentos e responsabilidades (fase de análise e pré-aprovação):

• Documento de identificação (cartão de cidadão ou passaporte ou cartão de residência);
• Declaração de IRS do ano anterior;
• Nota de Liquidação do IRS do ano anterior;
• Recibos de vencimento dos últimos 3 meses;
• Declaração de vínculo laboral emitida pela entidade patronal;
• Extratos bancários dos últimos 3 meses;
• Mapa de responsabilidades de crédito do banco de Portugal;
• Escritura de hipoteca (nos casos de transferência);

Caso seja trabalhador independente:

• Declaração de início de atividade;
• Resumo de faturação (recibos verdes dos últimos 6 meses ou print resumo de faturação do portal e-fatura);

Caso aufira outros rendimentos:

• Cópia recibos de renda caso se trate de rendimentos prediais;
• outros documentos comprovativos do rendimento (ex. Pensões auferidas, lucros de empresas, …)

Relativamente ao imóvel objeto de garantia:

• Caderneta predial urbana (portal das finanças);
• Certidão de teor do imóvel (registo predial);
• Plantas do imóvel(caso exista);
• Projeto de construção aprovado (caso se trate de financiamento para construção);
• Orçamento detalhado das obras a realizar (caso se trate de financiamento para construção).

Fase de contratação e escritura:

• Licença de utilização;
• Certificado Energético;
• Publicação do direito de preferência camarário;
• Ficha técnica da habitação (quando aplicável).

4. Qual o valor que o banco me empresta?

O valor de empréstimo que poderá obter do banco dependerá de vários fatores e parâmetros nomeadamente da sua análise de solvabilidade.

Na pré-análise do pedido de crédito será considerado a sua idade, situação familiar, laboral, rendimentos e despesas regulares, responsabilidades já existentes com outros créditos e ainda circunstâncias futuras que possam ter um efeito negativo na sua capacidade de cumprir o crédito.  As instituições de crédito têm particular atenção na análise de solvabilidade antes de conceder um crédito ou aumentar o montante de um já contratado pois é desta análise que a instituição de crédito determina a sua capacidade de poder cumprir as obrigações que pretende assumir, ou seja, determinar a sua solvabilidade.

Situações futuras como possivel redução de rendimentos (nomeadamente após reforma), potencial de aumento de despesas (por exemplo se for fiador ou avalista), potencial aumento da prestação assumida devido ao regime de taxa escolhida (quando sejam aplicadas taxas variáveis) e outras situações similares são levadas em consideração.

Limites á concessão de crédito

Desde 2018 que os novos contratos de crédito devem respeitar, em simultâneo, limites relacionados  com o valor do imóvel, a taxa de esforço dos clientes, prazo do empréstimo, e modalidade de reembolso fixados pelo banco de Portugal:

• O limite associado ao valor do imóvel (LTV – Loan-to-value) não deve exceder:
  • 90% do valor de aquisição ou avaliação (o mais baixo) nos empréstimos com a finalidade de habitação própria permanente;
  • 80% do valor do imóvel quando o empréstimo tenha outras finalidades relacionadas com a habitação própria permanente;
  • 100% do valor do imóvel quando se trate de uma aquisição de imóvel a uma instituição financeira.
• O limite associado ao montante total das prestações (incluindo aquela que pretende assumir) nos rendimentos (DSTI Debt-service-to-income) não deve exceder:
  • 50% dos rendimentos do cliente.
• O limite associado ao prazo do empréstimo, não devem exceder:
  • 40 anos, no caso de clientes com idade inferior ou igual a 30 anos;
  • 37 anos, no caso de clientes com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
  • 35 anos, no caso de clientes com idade superior a 35 anos;
  • Nota: A Idade limite dos titulares no final do empréstimo não deve exceder os 75 anos de idade.
• Relativamente á modalidade de reembolso do empréstimo estabelece-se que os novos contratos não devem ter períodos de carência e o pagamento das prestações deve ser composto por juros e capital.

Quando esteja em causa prevenir ou regularizar situações de incumprimento pelos clientes, estes limites podem não ser observados.

5. Quais os seguros obrigatórios associados ao crédito habitação? 

Para sua proteção, proteção da família e proteção do seu investimento (imóvel) é natural ser-lhe exigida a contratação de seguros associados ao seu crédito habitação. É importante entender a importância de cada um destes seguros:

• Seguro de vida – O seguro de vida tem como finalidade prevenir o pagamento do capital em divida do seu crédito habitação ao banco nos casos de morte da pessoa segura, desta forma garante que o seu investimento ficará sem ónus sendo que a divida associada á hipoteca extingue-se não ficando encargos para os seus herdeiros legais. Neste seguro também pode contratar a cobertura de invalidez, para a profissão ou atividade remunerada, sendo que neste caso as condições de contratação com a seguradora determinarão a percentagem de incapacidade que terá de atingir para poder ativar o seguro.
• Seguro Multirriscos habitação – Este seguro tem como finalidade prevenir contra riscos, prováveis mas incertos, que podem ocorrer com o seu imóvel tendo como cobertura obrigatória o risco de incêndio e outras coberturas adicionais. Assim, no pior cenário (cenário de incendio com perda total), um sinistro que aconteça com o seu imóvel este estará protegido por uma apólice que garantir-lhe-á um capital que permite o valor de reconstrução em novo do mesmo.

Embora estas apólices sejam normalmente exigidas e sugeridas contratar pela instituição bancária que concede o seu crédito habitação, note que pode optar por contratar estas apólices numa seguradora á sua escolha desde que cumpridas as exigências de coberturas solicitadas pela instituição bancária. Normalmente a sua instituição bancária concede-lhe um desconto ou uma bonificação no spread se contratar lá estas apólices mas deve sempre comparar as alternativas, nem sempre o desconto concedido no spread (e que se reflete numa prestação menor) vale a pena, poderá conseguir melhores valores de poupança nas diferenças de prémios de seguro para as suas apólices por valores bastante inferiores.

6. Que valores devo ter para a compra de um imóvel?

É sabido que quanto maior valor de empréstimo solicitar ao banco mais irá pagar de prestação mensal e, quanto maior o prazo escolhido maior será o valor imputado no total de juros e outros custos, ou seja maior será o MTIC (Montante total imputado ao consumidor), por esta razão deve, no momento da contratação, fazer um bom planeamento e procurar o equilíbrio entre o uso dos seus capitais próprios e o valor a solicitar ao banco. Não esqueça, desde cedo é importante manter sempre uma reserva de capital para fazer face a imprevistos.

Analisando a situação por valores mínimos de capital que deve ter será então:

• 10% do valor de compra  imóvel caso seja para sua habitação própria permanente;
• 20% no caso de se tratar de compra de um imóvel para outros fins;

Adicionalmente deve ainda acrescer a estes montantes os valores para:

• Impostos da compra (IMT Imposto de Selo sobre a compra e venda);
• Imposto de Selo sobre a abertura de crédito;
• Despesas de avaliação e processo bancário;
• Escritura e registos;

Estes valores variam de acordo com os valores de compra, finalidade da habitação e valores solicitados ao banco, para ficar a saber estes montantes em detalhe envie-nos o seu pedido

15. Como escolher a melhor proposta?

Tal como não existem pessoas iguais, não existem casas iguais, não existem propostas de crédito iguais, escolher a melhor proposta de crédito não é tarefa fácil mas a boa noticia é que poderá contar connosco para ajudá-lo a compreender e melhor decidir. Até iniciarmos um processo de análise não sabemos qual a instituição bancária que irá fazer a melhor proposta, o importante é iniciar.

Na escolha, deverá ter em consideração:

• A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global – mede o custo do empréstimo para o cliente, por ano, em percentagem do montante emprestado);
• O MTIC (corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo e que inclui o capital, juros, comissões, impostos e outros encargos);
• O tipo de taxa que será aplicado ao empréstimo (taxa fixa, taxa variável ou taxas mistas. No regime de taxas mistas normalmente existe um período inicial de taxa fixa e variável no restante prazo);
• O indexante a aplicar (Euribor a 3, 6 ou 12 Meses);
• Os produtos obrigatórios associados ao crédito habitação;
• Os seguros de Vida e Multirriscos;
• Despesas de cobrança (quando existam);